【财经】楼市第一砸的背后

稿源:南方人物周刊 | 作者: 特约撰稿 叶檀 日期: 2018-01-03

房价下挫有楼盘紧邻高压线的特殊原因,也有后市不明朗,开发商以周转率寻求现金安全边际的原因

高房价城市杭州因为天鸿香榭里降价,迎来马年第一砸(售楼处),使刚需人士看到了房价下跌的希望。

房价下挫有楼盘紧邻高压线的特殊原因,也有后市不明朗,开发商以周转率寻求现金安全边际的原因。

房贷收紧政策起到了一定作用。

据《中国之声》报道,2014年以后,南京难觅优惠房贷利率,有银行上浮30%,有银行不接房贷。个人房贷难批,几乎所有的银行都出现了额度紧张,批贷、放款慢的情况,少的要11月,多的要等半年以上。处于市场一线的商业银行比央行还要激进,央行2014年信贷政策工作意见还明确提出要落实差别化住房信贷政策,满足首套自住购房的贷款需求。

银行收紧房贷是避免未来金融风险扩张的举措,也是与市场博弈,试探市场承压底线何在。如果逐步收紧房贷,而房地产市场居然还能保持平稳,银行正好抽身而退,用购房者的真金白银夯实房地产市场。所谓的房地产泡沫也就成为真实的消费需求与投资需求,金融杠杆消失,泡沫不治而愈。

这是不可能实现的梦想。一步收紧房贷将导致中国经济出现不可逆风险。如2013年央行实行稳健的货币政策,导致6月银行间拆借利率一度上冲到30%,央行不得不短期注水以缓解货币“旱情”。此后央行的总体货币政策保持稳定不变,但会根据银行间利率及时进行微调,以免形势失控。货币政策调整如同拉橡皮筯的过程,弦越绷越紧,但不至于断裂,房地产金融去杠杆也会照此执行。

房地产金融规模大还在其次,关键是房地产作为信用替代物的重要性不可或缺。这是中国市场信用低下的必然结果,信用低下金融流通需要抵押或者担保,目前钢贸等市场融资恶性崩溃,显示经济下行期,担保让企业成片死亡。而抵押物,目前没有一类抵押物的价值、使用范围能够超越房地产。农村金融改革允许农民抵押土地经营权,结果还是着落在地上。

除非中国建立真正的信用经济,否则,各方必然会找寻到某种抵押品作为融资增信产品,降低交易成本,黄金钢铁矿山股权都能成为抵押品,而最大宗的抵押品无疑是房地产。这是残酷的现实,靠谴责无法改变市场规律。

如果加上房地产作为抵押品的贷款,则中国的贷款半数以上与房地产难脱干系。笔者所到之处,无论大中小城市,几乎每个城市都有庞大的新区,高楼大厦拔地而起,这些建筑的背后是一根根或明或暗的融资血管。

房地产去杠杆,只有少数几个外地富裕人士集中购房的城市不会受到影响,如三亚90%为外地人购房,半数以上以现金购房,这些购房者用真金白银夯实了当地的房地产市场。北京同样如此,源源不断的北漂们土豪们将资金砸在此地,争取一席之地,尤其是城市核心区域,成为现金造就的安全岛。而其他三四线城市未必有这么幸运,一旦房地产去杠杆,实体不振高利贷盛行的中小城市难逃一劫。

被视为经济“万恶之源”的房地产,现在受到了惩罚。但国人应该有能力进行理性思考,考虑房地产之所以成为债务枢纽、金融润滑剂背后的深层次制度原因,有能力进行制度性改良。

 

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南方人物周刊 2022 第27期 总第725期
出版时间:2022年09月12日
 
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