明智的政府不会故意捅破房地产泡沫

稿源:南方人物周刊 | 作者: 特约撰稿 叶檀 日期: 2018-01-03

未来最大可能性是,房地产价格不会大跌,只是同比增速收窄,实现平稳过渡。当然,这是最美妙的设想

  两会《政府工作报告》没有提“调控房地产”,践行“做不到的不写”的主张,从侧面说明管好保障、金融已足够,做好大中小城市分类监管,其他的,政府不必大动干戈,就是想管也管不了。住建部副部长齐骥进一步解释“双向调控”:即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

  明智的决策者,不会一夜之间捅破房地产泡沫,资产价格落地的过程是漫长而痛苦的过程,与中国改革同步。

  未来最大可能性是,房地产价格不会大跌,只是同比增速收窄,低于每年GDP或者人均收入增速,最终房产价格与收入价格剪刀差缩小,实现平稳过渡。当然,这是最美妙的设想。

  近期房地产市场预期发生变化。各地银行收紧房贷,加上杭州等地促销降价、节后北京二手房交易量环比大降50%,导致房地产泡沫崩溃说再次甚嚣尘上。最近股市连续受挫,企业主跑路潮时有耳闻,房地产价格下挫无异于房梁砸到了市场的正中心。

  如果房地产预期真正转变,没有人愿意购房,中国高负债城市将陷入破产泥潭,这些城市严重依赖土地价款。审计署去年底公布,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额是34865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%

  中国房地产市场有自己特色,自成一派,在极高的住房自有率背景下,还能维持下去。但这是钢丝绳上的杂耍,一不小心就会墮入万丈深渊,主要取决于购房者对未来的信心。

  中国住房自有率即私有拥有房产的家庭比例极高,去年底,中国社会科学院社会学研究所发布的调查报告显示,目前中国的家庭住房自有率为93.5%,较2011年提高1.9个百分点,其中城镇家庭住房自有率为89.6%,较2011年提高1.7个百分点。18.6%的家庭拥有两套以上住房。

  城市住房自有率高还有无数人买房,不外乎购房投资与家庭拆分等情况。经历急剧变化的中国,主要变化之一就是家庭小型化, 计生委的数据是1982年,我国平均每户4.43人,2010年户均人数下降至3.15人。也就是说,家庭数量从2.935亿个增加到4.127亿个,增加了1.192亿个家庭。以每个家庭100平米计,就需要119.2亿平米。此外,土豪口味导致占地面积大的豪宅成为消费主流。

  另一种特色是农村宅基地造房,出外打工不住也得造大房子,这是人口流动限制、土地流动限制下的无效自住房。笔者在某小城市看到周边农民大造房,一问而知,造就是为了多拿新区土地补偿,就是为了拆。错误激励机制下的无效自住房触目皆是,只要有条件,在外打工的农民在拥有自建房的同时还会在老家县城购买商品房。

  现状就是,房价下跌大家持币观望,等得起——但鄂尔多斯等地方政府等不起,钢铁等行业等不起,银行等不起。考虑到北京等地中产阶层的资产83%是房地产,房价大跌北上广等市居民大一部分一夜之间变回穷光蛋。所以,房价大跌,有关部门出面稳定军心成为常态。

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南方人物周刊 2019 第37期 总第615期
出版时间:2019年12月05日
 
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