钱荒,房地产最能扛

稿源:南方人物周刊 | 作者: 特约撰稿 叶檀 日期: 2018-01-03

考虑到中国民间的资金存量,以及进入城市的人口数据,核心城市房价下跌,十分困难

钱荒才离3天,土地市场依然热情似火。6月26日,上海土地市场共成交了4宗地,成交总额达到11.62亿元,其中2宗底价成交。

货币紧缩,所有资产品价格都会下降,房地产是所有的资产品价格中下跌相对缓慢的品种。

房地产是最大的抵押品种,金融的最大润滑剂,也是地方政府最重要的资金来源。

国家审计署的审计报告指出残酷的现实,房地产依然是主要的金融支撑,一旦房地产尤其是土地价格下降,约有一半以上的地方政府会撑不住。2012年底,17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元,占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%,比2010年占比提高3.61个百分点。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。在支出不扩张的情况下,依照每年支出的固定增长额,土地收入增长1.5倍以上,才能支撑城市财政收入。

新型城镇化过程中的一个重要抓手是棚户区改造,也需要保持房地产市场的稳定。6月26日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善。会议认为,很多方面如棚户区改造等,可以接续形成新的经济增长点。要调整优化投资安排,压缩一般性投资,集中一部分资金重点加强对这些方面的支持,把钱用在“刀刃”上,引导、带动信贷和其他社会资金投入。

棚户区改造过程是一个房地产溢价过程,因为基础设施的投入,和企业与资金的进入,原先的低价地成为高价地,其目标是覆盖改造成本,建立以税收为基础的良性财政循环。房地产价格上升的过程,既是各个城市竞争企业、资金与人才的过程,也是寻找城市改造与发展成本的边界、防止城市空心化的过程。

以房地产带动城市发展,就是对购房的高收入阶层提前征收城市发展税,卖出城市未来发展期权。到目前为止,购买重点城市发展期权的人都获得了不错的收益,在城镇化过程中,会有一些新的重点城市诞生,这些城市会成为新的资金逐鹿之地。总有一天,住宅会像商业物业一样,征收极高的资本利得税,在货币紧缩与经济平稳发展阶段,投资房地产将无利可图。

我国的房地产企业、投资者已经习惯了多变的政策环境与金融环境,学会在多变的形势下存粮应对寒冬。

钱荒过程中,有一些中型股份制商业银行暂停办理房贷,二套房以上的投资者很久未享受低息优待,目前热点房地产投资市场靠的就是投资者的真金白银,首套房贷才是银行的优惠对象。据《解放日报》报道,中国银监会办公厅副主任刘宏宇表示,房地产贷款还是坚持一贯政策,即督促银行执行差别化房贷政策,积极支持居民购买首套房。

刚性需求进入大释放阶段,城镇化过程中核心城市的溢价不断提升,越来越多的人口聚集到核心城市及卫星城。考虑到中国民间的资金存量,以及进入城市的人口数据,核心城市房价下跌,十分困难。真正的风险来自于没有特色、负债率高、无法吸引资金与人才的三四线城市。泡沫会局部崩溃,整体而言,市场将维持高位。

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南方人物周刊 2019 第37期 总第615期
出版时间:2019年12月05日
 
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