共有产权房颇具中国特色

稿源:南方人物周刊 | 作者: 特约撰稿 叶檀 日期: 2018-01-03

以市场、政府力量多方保障,建立在明确的游戏规则基础上,摆脱全面保障的乌托邦幻想,也许是中国日后所有福利机制的方向

4月1日,在住建部的共有产权住房试点城市座谈会上,京、沪、深、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

共有产权房是特殊的住房保障形式,一举多得,具有创新意义,适合中国本土国情。共有产权房具有保障性质,中低收入阶层通过较低的价格购入部分产权,获得保障,无论以后是否赎回政府手中的产权,一辈子都有了安居之所。他们付出的价格基本等于经济适用房,未来视时间长短,按照优惠价或者市场价赎回政府拥有的部分产权,相当于这些共有产权房拥有一项期权,5年或者8年时间(各城市不同),可以从政府手中赎回剩下的产权,成为完全产权房的拥有者。在北京等地,地方政府也拥有一项权利,即在交易时享有优先购买权。这是融合了安居、期权等方式的正确激励机制。

共有产权房有以下收益。

第一,国人热爱完全产权房,对于暂时无法拥有“自己的房子”的中等收入夹心层,开始时以低于市场的价格拥有部分产权,而后通过努力可以赎回完全产权,这部分夹心层将成为认真工作养家购房的安定阶层;第二,即使无法拥有完全产权,居民通过支付少量租金也可以在部分产权房中安居。由于拥有部分产权,拥有未来期权,居民对于居住地的爱惜超过廉租房小区;第三,共有产权房价格高于经济适用房,政府可以借此弥补保障房建设资金的不足,起码可以做到收支平衡。根据已有的试点,基本可以提供70%左右的保障房建设成本;最后,最重要的是,购买者需要花费较高的代价获得完全产权,而政府拥有优先回购权,共有产权房不可能出现经济适用房式的福利大漏洞,让开着宝马车的人享受高档经济适用房,讽刺福利制度的不公。

保障者与被保障者的权利义务放在台面上,暗箱操作的余地很少。重点在于,共享产权,拥有期权,限制交易时间控制投机,政府依法享有优先回购权。

2007年8月,江苏淮安首创共有产权经济适用房模式。房屋产权按照两种比例实现共有:个人与政府的产权比例为7比3时,个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格;对仍无力购买的特殊困难家庭,可按5比5的产权比例进行购买,个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%。按规定,自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的,按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的,按届时市场评估价格结算。非完全产权房在市场上交易完成,政府与下一位购房者共享产权。

政府投资建设的共有产权住房项目基准价格按成本价或略低于成本价确定,市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房项目按成本加微利的方式定价,利润率不超过成本的3%。通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房,其销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。

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南方人物周刊 2019 第37期 总第615期
出版时间:2019年12月05日
 
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